Comment mener une rénovation énergétique en copropriété ?

Le secteur du bâtiment est le premier consommateur d’énergie en France, il est à l’origine de plus d’un quart des émissions de gaz à effet de serre. Sur 27 millions de résidences principales, la France en compte 60% construites avant 1974, année de la première réglementation thermique (RT). La rénovation énergétique n’était, avant cette date-là, pas encore dans les préoccupations des pouvoirs publics.  A la suite du Grenelle de l’environnement de 2007, la France a établi de nouveaux objectifs en matière d’écologie : réduire de 38% la consommation d’énergie des bâtiments existants entre 2007 et 2020. La rénovation énergétique est donc une obligation pour l’Etat qui s’est engagé sur le long terme à préserver la planète, mais aussi pour les particuliers qui souhaitent vivre dans une maison économe en énergie et donc moins coûteuse.

Rénovation énergétique, késako ?

C’est l’ensemble des travaux réalisés pour diminuer la consommation énergétique d’un bâtiment. Ces travaux peuvent s’appliquer à différentes échelles comme l’isolation par l’extérieur ou l’intérieur du bâtiment, le changement de fenêtres, la réfaction de la toiture ou des parties communes. La rénovation énergétique répond notamment au besoin de mieux vivre dans son logement au quotidien.

Comment cela se passe-t-il en copropriété ?

Avec environ plus de 6 millions de copropriétaires en France, les copropriétés constituent une des branches principales du droit immobilier. Si les habitants souhaitent mettre en place des travaux, ils devront se mettre d’accord lors d’assemblées générales. Cette prise de décision n’est parfois pas l’étape la plus simple !

On évite d’en arriver là, s’il vous plait ! 

Qu’impose la loi en matière de rénovation énergétique ?

Les dispositions réglementaires sont de plus en plus importantes en matière de rénovation énergétique. Depuis le 1er janvier 2017, la loi impose des travaux d’isolation thermique. Ces travaux seront à entreprendre notamment si le bâtiment est sujet à un ravalement de façade, à une réfection de toiture… Dans ce cas-là, les propriétaires se soumettre aux normes “basse consommation”.

La loi impose également aux copropriétés de plus de 9 lots de disposer d’un fond travaux, alimenté annuellement par une somme représentant 5% du budget prévisionnel.

Analyse énergétique : diagnostic ou audit ?

L’établissement d’un bilan énergétique fait aussi partie des obligations des copropriétaires, si le bâtiment est équipée d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement. Son intérêt est de définir la performance énergétique du bâtiment. En fonction de la date de construction du bâtiment et du nombre de lots, il pourra s’agir d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) ou d’un audit énergétique. Pour moins de 50 lots, il faudra faire un DPE (Diagnostic de performance énergétique), tandis que pour une copropriété de plus de 50 lots, ce sera un audit énergétique.

Le DPE collectif va comporter un classement énergétique du bâtiment, un classement vis-à-vis des émissions de gaz à effet de serres et des préconisations de travaux. Il sera également valable sur chaque lot, les copropriétaires pourront l’utiliser en cas de vente ou de location de leur bien.

L’audit énergétique, sera lui davantage approfondi et pourra servir d’outil d’aide à la décision. Il va inclure :

– une enquête auprès des occupants
– un descriptif des parties communes et privatives du bâtiment
– une visite du bâtiment et d’un échantillon de logements
– une estimation de la consommation annuelle d’énergie (chauffage, ECS, ventilation et éclairage)
– une simulation énergétique du bâtiment
– des préconisations, recommandations et propositions travaux
– le classement énergétique du bâtiment (étiquette énergie)
– le classement des émissions de gaz à effet de serre (étiquette climat)
– un rapport de synthèse.

Le DPE, plus léger que l’audit, peut être réalisé par un diagnostiqueur certifié. L’audit énergétique doit lui être réalisé par un bureau d’études spécialisé.

Comment financer la rénovation énergétique en copropriété ?

Pour que les travaux puissent être réalisés et ne représentent pas une difficulté financière pour les copropriétaires, il sera primordial de monter un plan de financement pour rassembler les différentes aides possibles.

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Cette aide financière a pour but de déduire des impôts sur le revenu une partie de dépenses occasionnées par les travaux d’amélioration énergétique. Qu’il soit imposable ou non, le contribuable peut en bénéficier.

  • L’éco-prêt à taux zéro (30 000€ max)

Accessible sans ressources financières, il permet de financer un ensemble de travaux d’amélioration de la performance énergétique. Le prêt doit être demandé de façon individuelle par chaque propriétaire et la réponse de la banque se fait en fonction de la solvabilité.

  • La contribution du locataire aux travaux d’économies d’énergie

Depuis novembre 2009, un bailleur peut demander à son locataire de reverser une partie des économies de charges et de l’aider à réaliser les travaux d’efficacité énergétique. Il ajoutera une ligne « contribution au partage de l’économie de charge » sur la quittance de loyer après s’être concerté avec son locataire.

Afin d’atteindre ses objectifs, l’ADEM s’est donnée comme mission d’accompagner tous les acteurs dans leurs démarches d’efficacité énergétique : entreprises, collectivités territoriales, particuliers. Elle est présente dans toutes les régions.

L’agence nationale de l’habitat (ANAH) met en œuvre un programme « Habiter mieux ». Il est possible de bénéficier d’une aide sous certaines conditions et d’un accompagnement pour rénover son logement. Les travaux doivent permettre de diminuer de façon significative les déperditions d’énergie de votre logement.

  • Les aides des collectivités territoriales

Il y a la possibilité également de demander des aides financières auprès des régions, département ou communes pour certains travaux : isolation, fenêtres, équipements utilisant les énergies renouvelables).

Bâtir sur le toit : une autre solution de financement

La surélévation est une autre possibilité qui s’offre à vous pour financer vos travaux de rénovation énergétique ! Mais comment ? Une des solutions les plus vertueuses en matière de financement de rénovation énergétique est la vente des droits à construire à un acteur spécialiste de la surélévation. On vous explique !

  • hanover house_surélévation
Photos: Kraus Schönberg Architects; septembrearchitecture; J. Lanoo

Le toit de votre immeuble peut être vu comme un actif immobilier non exploité. Depuis 2014, la mairie de Paris invite à exploiter ces toits pour y créer du logement. Des entreprises spécialisées comme KIYE proposent désormais de financer intégralement ou en partie la rénovation énergétique de l’immeuble. En échange, la copropriété lui accorde le droit de construire des logements et de les revendre (la plus value de la revente servant à financer les travaux).

Le bénéfice de cette méthode est triple:
– Pas d’argent à sortir pour les copropriétaires
– Augmentation de la valeur de l’immeuble grâce au réfaction de la façade, des parties communes et de l’amélioration des performances énergétiques.
– Baisse des charges de copropriété grâce à l’augmentation des tantième due à la création de nouveaux logements

Mais attention tous les immeubles ne peuvent pas prétendre à la surélévation ! Pour évaluer la faisabilité du projet, un Bilan Initial de Surélévation (BIS) devra être réalisé pour savoir si le bâtiment est en mesure de recevoir une charge supplémentaire. Ce bilan se déclinera en deux étapes : une première d’ordre juridique et une seconde qui s’intéresse à l’aspect technique et architectural (passage d’un ascenseur, problématique de sécurité…).

Organiser les travaux : qui peut m’aider ?

Le choix des professionnels sera évidemment déterminant pour le succès des travaux. Avoir recourt à un architecte peut s’avérer dans certains cas obligatoire. Lorsque ce n’est pas le cas, l’aide de cet homme de l’art peut présenter de réels avantages. Il est peu probable que le syndic puisse suivre un chantier et observer son bon déroulement, l’architecte aura donc un rôle primordial.

Si le chantier comporte plusieurs catégories de travaux (isolation des façades, rénovation de la chaufferie), l’aide d’un architecte vous sera d’autant plus utile : il définira un cahier des charges, sélectionnera des entreprises et suivra le chantier !

 

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Marion Écrit par :

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